弊社は文京区を中心に土地、戸建分譲をしております。仕入価格が適正であれば問題なく買うのですが「これだと利益が微妙だなぁ~、不確定要素が多すぎて商品化までに費用が相当掛かるなぁ~」って案件については慎重になります。
1区画限定なら売れ残ったとしてもリスクを取れますし販売見込みも立ちやすいのですが、土地を３区画、４区画と分割した場合、売れ残り区画が出たらどうしましょ、って悩みが増えます。
一番多いのが敷地延長（旗竿地、「以下、敷延と呼ぶ」）が売れ残ってしまうリスクです。通路部分が必ず出来る為、手前の区画より敷地が大きくなる割に坪単価が上げられないので正直に言って儲けが薄いです。
言い換えればお客様の探してる条件にさえ合うのであれば単価の安いお買い得な物件であるといえます。因みに私の自宅も敷延ですので推奨派と言うのが嘘でない事が分かります。割と不動産屋は敷延とか借地権など買ってる人が多いんですよ～。
イケメンシキエン例
南向き、裏の人は南側に庭を取って陽当たり確保する傾向にある。
イケメンシキエン例
隣地がマンション等の通路
マンションが存在する限りなくなる事はない。勝手に準角地と称してます。
割安だとわかってる敷延ですが手前に比べると不人気の為、一本なら未だしも二本入るとなると事業化に不安が募ります。先に売れる目処が立ってれば勇気凛々で購入に踏み切れるんですけど企画段階での販売は出来ませんのでハードルが高いですよねぇ～。
不動産用語？上記の名称で呼ばれてます。（ティーバックは多分僕だけｗ）
因みに左図の様に車庫部分を２．５M取って奥が２Mになってることが多いですが、右図の様にそのまま奥までズドンと通路を取っている物件もあります。
そ～んな愛すべき敷延達ですがメリットがイッパイあるので勉強しやがれ～。
①ある意味、手前の区画の為に出来た土地なので価格が安い！
②車庫部分が本地と別で確保出来るのでビルトインじゃなく、間取がキレイに取り易い！
③奥まっているので外からあまり見られない！カーテン代も安くなるよ。
④通路部分に自転車、バイクが置ける、物置きも利用可！
⑤不整形地のため、税金が手前よりも安い！
⑥車庫が２台取れる場合もある※上記右図2.5Mズドン物件
⑦敷地にゆとりがあるので容積率が取り易い（②と被りますが）
⑧通路部分を上手く仕上げるとアプローチが出来てカッコイイ！
⑨パター練習に最適ｗ 通路部分で子供が遊べる
さぁ、シキエンが好きになって来たんじゃないですかぁ？食べず嫌いはノンノン。
ちゃんとデメリットも伝えないとイケマセンね。
①買うときは安いので売るときも安い
②車を置くと自転車が通り辛い、車を傷つける可能性がある
③引越しの時の荷物吊り上げ時に腕の長いクレーン、ユニックが必要になる
④陽当たりの悪い物件が多い傾向にある
こんなところでしょうか。自身が住んでいる事もありそんなにデメリットを感じないんですよね～。
さて、実は弊社で検討している物件が二か所あるのですがどちらも敷延が絡みます。共に良い場所なんですが先にお客様がいると購入に踏み切り易いのでもし希望している場所ならお声掛け頂けると有り難いです。
①ちなみに場所は文京区春日の高台、南向きで隣地がマンションの通路に付、敷延とは言えど陽当たり通風が良く価値ある敷延となってます。土地が２６～２８坪で間取りは１００㎡以上OK。車庫も縦列ですが２台取れます。価格は土地で７５００～８０００万円位。
②荒川区西日暮里、開成高校近くで南向き敷延、延床面積が７０㎡位で3LDK＋車庫。価格は建込で6,000万円位。
これはオーダー制の土地売りと言っても過言ではありませんね。お探しの方がいれば是非是非、ご連絡下さいませ。
本日もお読み頂き有難うございました。