えー、イキナリですが皆さん、タイトルにある字の読み方は分かりますか?小学校出てれば囲と地は読めるとおもいますが、問題は繞です。ギョウかな?

安心して下さい、普通に生きててこの字を読むことはまずないでしょうから、読めなくても当然です。

正解は「いにょうち」と読みます。どうだ、勉強になっただろ?

さて、囲繞地とは何ぞや?簡単に言うと道路に接していない土地です。

基本中の基本なのですが土地は認定道路に2メートル接していないと再建築する事が出来ません。

囲繞地はそもそも道路に接していない土地の事を指します。あー、分かり辛いから図で説明しますね。

中央オレンジ色の土地が囲繞地です。道路に接していないのが見て取れますね。

ついでに左隣の青い土地も接道1.5Mしかないので再建築が出来ない土地です。再建築は出来ませんが道路に1.5M接しているので出入りは問題ありません。

出入り、、、あれ?オレンジ色の囲繞地は道路に接していないけど、どうやって出入りしてるのかな。お家も建ってて人も住んでるんだろうし…。下図をご覧ください。

家の出入りですが下のオレンジ色約90センチの道を通ってます。正確には道に見える様な通路です。

これ、一体だれの土地だと思いますか?そうなんです、アナタ、カシコイネ!

便宜上アルファベットを振りましたがI、Jの土地の間を通らせて貰ってるんです。

これはドMさんへの救済措置で「囲繞地通行権」と呼ばれる権利です。あ、ドMさんじゃなくてMさんだ。

この通路幅は概ね90センチくらいを確保せい、と言う事になっています。昔はどうだったか知りませんが今の考え方は車いすでも通れる最低限の幅だそうです、はい。

因みにI、JさんはどんなにMさんLさんが嫌いでも「おまえら、今日からここは通さないゼよ!」と言う事は出来ません。

それはこの権利を登記してようがいまいが、です。民法第210条の弱者救済であります。ただし、通行料は頂いてもOKです、関所かっ!

とは言っても現実的にはお金を取ってない事の方が多い気がしますけど~。

なぜこうなったのか経緯は分からない事が多いですが、一般的には元々1筆の土地を2筆に分割したり、またその逆2筆の土地を1筆に合筆したり、そんな事だと思われます。(不動産屋は土地の単位としてヒトフデ、フタフデ、イッピツ、ゴウヒツ、ブンピツ)

いつも前置きが長くてすみません。えーっとこれから本題なのですがオレンジ色の土地、IJさんが建替えをする際に囲繞地に提供している土地部分の建ぺい率、容積率はどーなっとんじゃい?と言う話なんですね。

結論から申し上げますとその時々の検査機関の判断により、と言ったところの様です。大原則としては建ぺい率に参入しても良いと言う考え方だと解釈しています。

何故かと言いますと「囲繞地部分を建築面積に参入してはイケマセン」と言った規定は民法にはないのであります。

条文(公道に至るための他の土地の通行権)

第210条
  1. 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。※WIKIBOOKSより

但し、通路部分に何か建ててしまうと人が通れなくなりますので建築物を築造してはイケマセンね。

しか~し!以前に凄い物を見た記憶がありまして囲繞地は囲繞地として確保していますが2階部分は張り出して囲繞地上に建築している、ギリギリ極限まで諦めない、攻めるというのはこういう事だ!というお手本の様な家でした。

チョット記憶が定かではありませんのであした天気が良かったら確認してきますね。場所は文京区の土地ですのでちゃちゃっと行って写メ撮って来ます。

えー、今日も長文になりましたがお疲れ様でした。

不動産業者の方には少しお役に立てたのではないかと思います。僕もスゲー悩んで調べた結果がこんな感じですので、共有しましょう。

逆に違うんじゃない?とか貴重な情報、体験をお持ちの方がいらしたら是非コメント下さいませ。

本日もお読み頂き感謝です!

 

 

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