木造建築物を大きく分けると耐火構造・準耐火構造の二種類となっています。これは都市計画法で「防火地域」と指定されているエリアでは「建物を燃えにくい様にガッチリ造りなさい」と言う決りがあるためです。
ところでどんなところが防火地域か？と言うと建物を密集して建築が出来るエリア、つまり建ぺい率が８０％とかの商業地に多いです。一般住宅だけじゃなく飲食店や小規模の工場など火を扱う施設も増えるので道理は頷けますね。
そりゃマイホームは燃えにくい構造に越した事はないのですが、耐火建築物にすると壁がメッチャ分厚くなるのとそれに伴い建築費が＋４００万円は高くなるので出来れば準防火地域で準耐火建築物がイイんです。ただし、防火地域内でも２階建、延床面積１００㎡以内であれば準耐火建築でもイケるのですが、そうなると１階５０㎡２階５０㎡って考えたら土地で６３㎡（１９坪）以上は必要になります。（１９坪×建ぺい率８０％＝１５．２坪、×２階＝１００㎡、実際建てられるかどうかは土地の形や道路の広さ等で変わります。）
土地のお値段が高めの我が文京区で１９坪あると＠３００万円として５，７００万円です。１００㎡の２階建てを１，５００万円で建てても諸経費入れたら８，０００万円の戸建、サラリーマンにとってはけっこうな重たい金額となります。（大手ハウスメーカーや構造により建築費３，０００万円とかありえますよ）
仮に頭金５００万円で残り７，５００万円を健全に住宅ローンで組むと年収１，１５０万円が必要となり単独だとエリートサラリーマンご主人じゃないと太刀打ちできません。ただ、恐ろしい事に文京区のリーマン達は年収１，０００万円超えてたりするんですよね…。
東京都の平均年収は６１２万円らしいので如何に文京区はエリートサラリーマンが多いのかがわかります。（実際はお勤めの内容によりもっとローンを組むことが可能ですが返済比率３５％、審査金利４％計算ですので安全値でみています。むりやり計算すれば年収８１０万円位あると７，５００万円は組めなくはないのですが、弊社では推奨していません。依頼があれば対応していますが…。あとは奥様がお勤めなら合わせた数字でイケますので各々６００万円あればOKです。）
防火地域最大のメリットは耐火構造にすれば建ぺい率１００％も夢じゃないのです。建ぺい率、容積率の緩和措置がありましてこれが加点方式なんですね。例えば防火地域内で建ぺい率８０％土地があって準耐火建築物とすれば＋１０％、更に本物の角地であれば＋１０％＝１００％となって土地をフルに有効活用出来ます。（実際はそんなにギリギリまで使える土地は少ないですが。）
先日工務店さんから聞いたのですが今年の３月に
「建築基準法の一部を改正する法律案」を閣議決定
がなされてもしかしてこの法案が施行されたら「防火地域内の建築物も耐火建築物までしなくても良くなるかも知れない」と言う噂話を聞きました。
つまり今まで防火地域内の角地ではない土地３３㎡（１０坪）に耐火建築物で３階建てを建てると３３㎡×９０％＝２９．７㎡が１階の延床面積となり×３階＝８９．１㎡が理論上の最大値でしたが、もう少し広く取れる可能性も出てきた、と言うことです。（繰り返しますが理論値であり、まずここまでギリギリ延床は取れません。）
広さだけでなく建築費用も抑えられて壁厚も出なくなる、と仮定しての話なのでそこまで上手くいくとは思ってませんが、そうなると今まで死んでいた狭小地も活用が出来る希望が見えてくるのです。
弊社がプロデュースする狭小戸建は延床面積６０㎡以上（車庫、屋上など除く）取れないとやりません。これは健全？な金利で住宅ローンが組める最低面積であります。（組める金融機関は限られます。ただし、お勤め内容や自己資金が多いとこの限りではない。因みにフラット３５だと最低延床面積７０㎡）
どこが組める金融機関か？延床面積６０㎡ないんだけど大丈夫？などはご連絡頂ければお答え致します。（合法なテクニックがあったり？実例交えてご説明致します）
僕に聞くの面倒なら一括査定でやると楽かも知れませんぜ。
それでは、本日もお読みいただき感謝です。すっかり秋めいて来ましたが風邪など引かぬよう、ご自愛ください。