今日コンビニの本棚でたまたま見かけた東洋経済10.14号、見出しが面白そうで読んでみたら2022年問題が取り上げられていました。あぁ、そうか、不動産業界に居ないとこの話なんて興味ないよね、初耳の方も多いのかも、と気づかされたので少し書いてみます。(※詳しく書いてしまうと東洋経済が売れなくなるのでザックリにしておきます。)

出典:週刊東洋経済様より

2022年問題と言われているのは生産緑地の指定解除の事なんです。都心部では農地を潰して宅地にしましょうね、と言うのが前提ですがこの指定を受けると固定資産税が農地並みに安くなったりして土地を維持し易いのです。その代り30年間は建物とか建ててはイケマセン、農業して下さいね、との制約が付きます。

文京区には生産緑地が無いのでピンと来ないでしょうが、以前僕が担当していた練馬、杉並区には住宅街にデッカイ畑がゴロゴロありましたので馴染みがあるのです(笑)

出典:東洋経済さま

目黒区にチョットだけあるのは知らなかったです。北区も見た事ないなぁ、中野区は上鷺宮とか白鷺住所辺りにありそうですね。

さて、これらの生産緑地が2022年に解除されたら農地やめると宅地並みに税金掛かりますよ、そしたら耐えられないから売るしかない、と言うことなのです。そうなると農業やめて宅地として売り出す人が増えるので土地が市場に出回り価格が一斉に下落するのではないか?と言われてるのですね。

個人的には生産緑地の多い世田谷、練馬、杉並区辺りは多少の影響は出ると思いますが文京区を含む都心はあまり関係ないと考えてます。また2020年のオリンピック過ぎたら値段が下がる、とも言われてますがこれに関しても僕は否定的で実住の多い文京区は関係ないと思ってます。投資対象の湾岸エリアは怖いですが。

現在文京区は依然高値で取引されています。用地仕入しているから肌で感じるのですがひと昔前だと坪単価180万円位で買えてましたが今は250万~330万位で買っているのが現状です。そうなると経費入れても仕上がりが300万近くなるので皆様に提供する価格が高いのも頷けますよね?別にボったくってる訳じゃないんです。買値が高いですよ。

借地権の物件なんかもちょっと前の所有権みたいな値段で売りに出ているのはそういうことなんです。でも慣れって怖くて僕も感覚マヒして来ていますw弊社はあまり単価が高いと手を出しませんが仕入れ価格で坪320万とかで買っている業者もいるので出し値が400万円とかザラですよね、更にエンドユーザーには売れているので所謂「それが答えだ」、と言う事になります。

ここ最近でも文京区内で土地を仕込んでいますがあまり安くないです。ただ一つの指標と言いますか、信念と言えば聞こえは良いですが僕が買う物件はあるで意味でちゃんとフィルターに掛けているのでそれなりに買っても大丈夫な価格にしていますので安心して下さい。

こないだもある業者と本郷の土地でセリ負けましたがそれ良いのです。その価格はやり過ぎでしょ?って僕は思うので手を出しません。判断するのはお客様ですから高くても買う人はいるんでしょう、会社の方針ですから口出ししませんが、昨今の価格上昇は業者同士の仕入競争で相場が上がっているのは確かです。僕はババ抜きには参加しませんからw

後半はなんだか愚痴っぽくなりましたねwさて、諸問題は噂されていても文京区の土地価格はそんなに左右されない、これが僕の考えだと言う事で完結しておきます。

本日もお読み頂き感謝です。あ、そう言えばこのブログでお問い合わせを頂いた個人さんととても良い取引が出来ましたので報告します。以前に書いた誰でも持家計画、です。あとは物流倉庫も数社お問い合わせを頂いて土地を紹介してもらえたりと良好な関係が築けています。なんか凄い時代ですのね~。では、また。

 

 

 

 

 

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