借地権については当ブログで何度か触れてきていますがその時々によって各金融機関の住宅ローンに対する取り組み姿勢に強弱があるため、最新情報として記してみようと思います。※今現在だとみずほ銀行さんが取り組み強めで築20年までは対応してくれます。

そもそも借地権ってなんなのよ?と言う不動産アマさんの為にザックリおさらいですが分かり易く説明します。所有権を10割と考えた場合、7割(エリアによって変動する)が自分の権利で残り3割が底地権者(地主さん)が所有している形態です。下図は文京区の路線価図、誠之小学校の前は1㎡550,000円する、そしてCなので借地権割合は7:3です、と言うことが分かります。つまり1㎡385,000円が借地権価格と考えることが出来ます。100㎡だと3,850万円想定。

今回は分かり易く、かつ高めに計算した方が間違いないので所有権価格で1坪300万円、30%OFFの210万円で買える土地とする。20坪の土地であれば所有権だと6,000万円、借地権だと4,200万円として1,800万円も安い前提でお話ししましょう。

建物を2,000万円と過程すると戸建価格で所有権8,000万円、借地権6,200万円、随分違うのが分かりますよね。8,000万円はさすがに手が届かないけど6,200万円ならなんとか買える様な気がしませんか??

でも土地は借りてるってことなんでしょ?うむ、まぁ借りてるっちゃ借りてるのですが借地権は強力な借地借家法で守られており建物登記がなされていれば半永久的に土地を占有利用して良い権利なのです。ただし、使い続けるためには毎月定額の地代を地主さんにお支払いするのと20年(初回30年もあるがココでは端折ります)に一度更新料を支払えばまた20年間は利用して良いのです。

え?毎月払う地代ってお幾ら万円なのよ?これもその土地土地によって変わりますが文京区界隈だとザックリ一坪あたり1,000円前後が多いです。そのかわり土地の固定資産税・都市計画税は地主さん負担なのでそう考えると地代もそこまで大きな負担とは感じないと思います。

その他に更新するとき更新料が掛かります。これもまちまちですが最大で借地権価格の~10%が多いですね。あとは建替えたり大規模なリフォームをする際にも建て替え承諾料、名義を変える際に名義書き換え変更料、売却するときの譲渡承諾料(名義書き換え料は相続時には掛かりません。)があります。パーセントは正解がないので個々での対応となりますのでご注意下さい。(5%が多いです)

さて、そんな借地権ですが買いなのか?それともやっぱり所有権がよいのか?これはその方の資産背景や将来設計、不動産に対する考え方によって変わりますので一概には言えませんが簡単に診断できるように借地権向きの人物像を下記に列挙しました。

①どうしても誠之小学校、第六中学校区に住みたいが希望条件を叶えようとすると所有権では予算オーバーしてしまう。

②将来的に地元へ帰る事が決まっているので子供が成人する間~は広めの戸建で育ててあげたい。

③管理費の掛かるマンションを検討出来る人。

④所有権にそもそもこだわりがない。

こんな感じですかね。条件同じで30%offで家が買えるから得っちゃ得なんですよ。自宅に借地権って札が貼ってあればちょっとアレですが、普通の人が見たらまったくわかりません。法務局に行って登記簿謄本を取得すれば分かりますが・・・暇か?ストーカーか?まずありえません。

さて、そんな借地権の概要をとらえるべくザックリ分かり易く作成した図解UPするのでちょいと見てください。

はい、読むのが面倒な方、ひとことで言うと自分が生きている間は所有権よりも安く戸建に住めたことになります。死んだあとは子供が相続するのか、不要なら借地権を売却して換金すれば良いだけですので好きにしてくれ、って感じですな。

と今回はザックリつかんでくれたらそれでOKです。こうしてみたら全くNGでは無くなりませんか?僕は条件さえあえば全然OK、死んだあとは知ったこっちゃないし浮いた分で少し贅沢な生活を送りたいです。いや、良き父としては子供の教育費に充てたいです、としておきましょうかw。

本日もお読みいただき感謝です。その②はまた気力が出たときに送りま~すw

 

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